Девелопмент в Германии

В глобальном мире различия в методах ведения бизнеса в разных странах практически стираются. И тем не менее, бизнес по повышению стоимости земельных участков имеет в Германии некоторые особенности:

  • Долгосрочный рост спроса
  • Потребность в новых форматах жилья
  • Приоритетность комфортной среды обитания
  • Инертность участников рынка
  • Особый правовой режим

Растущий спрос

По оценкам правительства ФРГ в стране уже на сегодняшний день не хватает 1 миллиона квартир и для того, чтобы это дефицит был ликвидирован необходимо строить 400 тыс. новых квартир в год. Даже в рекордном для отрасли 2017 году, этот показатель не достиг 280 тыс. По сравнению с Китаем или даже с Россией эти показатели не производят особого впечатления, но в Германии этот спрос является платежеспособным. Благодаря чрезвычайно низким ставкам ипотечного кредитования(1,5-2%), покупку жилья может себе позволить практически любая семья, поскольку стоимость обслуживания банковского кредита лишь незначительно превышает стоимость аренды. Однако, даже в небольших городах Германии, претенденты зачастую не могут найти проекты, отвечающие их требованиям. Все планируемые к реализации объекты раскупаются еще до начала строительства.  

В средне- и долгосрочной перспективе спрос на недвижимость будут обеспечиваться потребностью экономики Германии в высококвалифицированных и, как следствие, высокооплачиваемых специалистах. Ориентация на инновационные сектора экономики заставляет немецких работодателей привлекать специалистов по всему миру. Если в начале 21 века речь шла преимущественно о программистах, то в настоящий момент Германия активно привлекает врачей, инженеров, специалистов по уходу и просто квалифицированных рабочих.    

Новые форматы жилья

Наряду с нехваткой жилья, обусловленной приростом населения, драйвером развития является спрос на недвижимость, отвечающую специфическим потребностям растущих целевых групп.

Престарелые

Самой большой целевой группой с такими потребностями являются пожилые жители ФРГ. Уже сегодня, около 10% населения страны старше 75 лет. Наряду со стремлением пользоваться жильем без ступеней и прочих барьеров, пожилые немцы стремятся к тому, чтобы им постоянно были доступны услуги медицинского персонала, а также бытовые сервисы. Такая форма называется «жилье с уходом» и пользуется огромной популярностью во всех регионах страны и приносит владельцу 12 до 16 €/м².

«Коммуналки» для общительных

Все большим спросом пользуются и апартаменты, жители которых имеют совместные кухни, столовые и зоны отдыха. Арендаторы таких апартаментов оплачивают не только собственную комнату с санузлом (от 20 до 30 м²), но и пропорциональную долю в совместно используемых площадях. По сути, речь идет о «коммуналках», которые казались пережитками прошлого. Однако, современных немцев эта форма привлекает возможностью общения и тем, что подобные объекты обычно расположены в очень удобных местах города. За радость общения и удобство арендаторы в больших городах готовы платить по 500-700 €. Таким образом, доходность составляет от 25 до 30 €/м².   

Командировочные

Еще одним трендом современной Германии является постоянно растущая мобильность. Треть занятых в немецкой экономике специалистов находятся в деловых поездках более 4 недель в году. Наладка и запуск оборудования, курсы повышения квалификации, участие в краткосрочных IT-проектах, временный перевод в подразделение концерна, находящееся в другом городе – все эти поводы для продолжительного нахождения вне дома стали нормой для большинства работающих. Гостиничный сектор с трудом, но справляется с растущими наплывом гостей. Однако для многих из них, формат гостиницы не является оптимальным. Находясь вне дома по нескольку недель, люди стремятся к более домашним форматам проживания. В этой связи, все большую популярность приобретают так называемые Boardinghouse. Размещенные в них апартаменты обустроены всем, что необходимо для нормальной жизни, гости получают завтрак сухим пайком, могут заказать уборку помещения и пр. гостиничные услуги в том объеме, в котором они им реально необходимы. В связи с более длительным периодом размещения, проживание в Boardinghouse обходится дешевле, чем в гостинице. Но и при относительно низких ценах, эта форма проживания приносит существенно доход, кратно превышающий доход от обычной сдачи квартир в аренду: от 16 до 30 €/м²

Студенты      

Две трети выпускников немецких школ получают высшее образование, и лишь половина из них посещают университет в том городе, где живут их родители. Как следствие, миллионы студентов ежегодно решают жилищный вопрос. Поскольку студенческий общежитий хронически не хватает, а обычные квартиры редко отвечают требованиям, на рынке  появился новый формат студенческих апартаментов.  На 40-50 м² располагаются 2 спальни, 1 санузел, 1 кухня/гостевая. Доходность от 14 до 25 €/м²         

Комфортная среда обитания

Несмотря на растущую потребность в жилье, муниципалитеты немецких городов не торопятся отводить новые участки под застройку. И дело здесь не в коррупции, а в общем отношении немцев к среде обитания.  Здесь не приемлют плотную застройку и высоких домов, в проектах должны быть предусмотрены не только парковочные места, но и детские площадки, ангары для мусорных баков, велогаражи и пр. Жители бдительно следят за решениями городских властей и протестуют против возведения сверхкрупных или не благоустроенных объектов даже там, где они были бы уместны. В этой связи, процесс получения разрешения на строительство может занимать годы, а максимально возможный объем застройки зачастую недостижим. Все эти недостатки окупаются тем, что за комфортное новое жилье немцы готовы платит в 2 раза больше, чем за недвижимость, построенную в 70-90 ых годах прошлого века.     

 

Инертность

Рост стоимости земельных участков не облагается налогами в том случае, если между моментом покупки участка и моментом его продажи прошло более 10 лет. Это, на первый взгляд, сугубо налоговое правило оказало большое влияние на поведение всех участников рынка. Многие частные застройщики изначально планируют продажу недвижимости лишь по  истечению этого срока и, как следствие, спокойно относятся к неторопливости чиновников, архитекторов, строителей и пр. Как следствие, проекты тщательно прорабатываются, «вызревают» и выходят на рынок в те моменты, когда спрос превышает предложение. Таким образом, налоговая логика делает немецкий рынок стабильным и предсказуемым. 

Правовые рамочные условия

Деятельность застройщиков регламентируется рядом законов, которые определяют взаимоотношения застройщика с потребителями, а также с финансирующими банками. В частности, застройщик должен предоставить покупателю банковскую гарантию того, что здание будет достроено, банк обязан контролировать ход строительства и целевое использование средств, а покупатель обязан поэтапно оплачивать застройщику возводимую недвижимость. Подробнее в статье «Makler- und Bauträgerverordnung» словаря.